Гагаузия - аграрный регион. Сельское хозяйство играет большую роль в жизни населения, и взаимоотношения между руководителями сельхозпредприятий и собственниками земли должны регулироваться нормами закона. Как квотчики могут защитить свои права и что в обязательном порядке должно быть прописано в договорах аренды? Эту тему корреспондент газеты «Вести Гагаузии» обсуждает с начальником Комратского Представительства офиса народного адвоката Светланой МИРОНОВОЙ.

- Светлана Андреевна, как часто к вам обращаются собственники сельскохозяйственных земель с жалобами на то, что их права нарушаются арендаторами?

- В последнее время к нам обращается большое количество граждан, которые отмечают нарушения своего права частной собственности на землю. Мы с коллегами дважды делали анализ. Первый - в 2011 году, он показал, что на тот момент больше половины земель практически не обрабатывалось. По различным причинам. В том числе заброшенные сады и виноградники. Второй анализ был проведен нашим представительством уже в 2017 и 2018 гг. Он показал существенные перемены - почти вся земля обрабатывается. Земля действительно является ценностью и, конечно же, люди должны быть очень внимательными при заключении договоров аренды.

- Договор об аренде земли составляют юристы сельхозпредприятий. Естественно, они прописывают в документе условия, выгодные, в первую очередь, агрохозяйству. Имеют ли собственники сельскохозяйственных земель право требовать внесения изменений в пункты договора?

- В 2019 году перестал действовать Закон «Об аренде земли сельскохозяйственного назначения». На сегодняшний день положение, связанное с арендой земли, содержится в Гражданском Кодексе, начиная с 1288 статьи.

На что нужно обращать внимание? Конечно же, прежде всего, мы говорим о том, что это гражданско-правовые отношения, где стороны равны, вне зависимости от того, что, например, у одного человека может быть в собственности всего лишь 3-4 сотки земли, а у другого - 30-40 гектаров. Поэтому каждый из них вправе включать в договор те условия, которые его устраивают. Естественно, стороны сначала должны придти к соглашению по всем пунктам и только потом подписывать этот договор.

- Чем рискует собственник доли земли, который не читает внимательно договор об аренде земли при его подписании?

- Рисков очень много. Я приведу пример из собственной практики. Одним из условий заключенного договора предписывалось, что собственник земельного участка должен участвовать в так называемых конно-ручных работах. Что конкретно этот пункт определяет? Собственник, не разбираясь, подписывает договор. Впоследствии, если вдруг возникнет спор, окажется, что собственник привлекается к обработке своей земли. Мало того, что земля - его собственность, он ещё должен ее собственноручно обрабатывать, а в итоге получит только арендную плату. Естественно, такое положение вещей может быть расценено, как нарушение прав этого собственника.

Еще один пример пункта договора: арендатор освобождается от выдачи арендной платы в случае некоторых обстоятельств: наводнение, ливень, засуха, пожар и т.д. Под эти обстоятельства фактически можно подвести почти каждый год. У нас зона рискованного земледелия. Получается, что тот собственник земли, который подписал такой договор, рискует тем, что практически за все годы аренды земли ничего не получит.

- Могут ли агрохозяйства в пункте договора о сроке аренды земель указывать период продолжительностью 20-25 лет?

- Сроки договора аренды, согласно гражданскому законодательству, на сегодняшний день устанавливаются от 1 года до 30 лет. То есть собственник земли может сдать свой земельный участок на срок не более 30 лет, но в том случае, когда на вашем земельном участке арендатор планирует посадить многолетние культуры, срок аренды сразу устанавливается не менее чем 25 лет. Фактически у собственника земли будет право только решать, на 25, 26, 27 либо на все 30 лет заключать договор. Сделано это для того, чтобы за этот период и сад вырос, и собрать урожай, и окупить затраты.

- Если у собственника сельскохозяйственных земель возникнет желание передать свои квоты другому арендатору, как правильно расторгнуть договор?

- Досрочное расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо по инициативе, допустим, только одной стороны, либо в случаях, когда стороны не могут прийти к согласию. В договоре также должны быть прописаны причины расторжения договора. Например, арендатор не выплачивает арендную плату своевременно либо наносит серьёзный ущерб имуществу сельскохозяйственного значения.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор, если он нашел другого арендатора, который предложил ему лучшие условия. Тут необходимо рассматривать условия расторжения. О намерении расторгнуть договор собственник земли обязан предупредить арендатора заранее. Как правило, не менее чем за 3 месяца.

- Кто в Молдове регулирует размер выплаты за аренду земли в денежном эквиваленте или натурой?

- Это, прежде всего, гражданские отношения, то есть оплата определяется непосредственно сторонами, заключающими договор. В законе «Об аренде земли сельскохозяйственного назначения» был установлен минимум. Оплата за аренду не должна была быть менее 2% от стоимости имущества. Сегодня же все зависит от того, как договорятся стороны. В Гагаузии есть свой закон, в котором прописано минимум 500 кг, если не ошибаюсь. В Гражданском кодексе такого минимума нет. Есть минимум только в отношении земли, которая находится в собственности у государства, у местных органов власти. В частных взаимоотношениях этот вопрос решается сторонами. Прописано только то, что оплата определяется в денежной единице, но выплачивается как в натуре, так и в денежном выражении, либо применяется смешанный вариант.

- Предусмотрен ли законодательством какой-то налог, который должны платить собственники земель сельскохозяйственного значения, сдающие их в аренду?

- Трудоспособные собственники доли земли (не пенсионеры), которые сдают в аренду землю, естественно, получают доход. Этот доход необходимо декларировать в налоговой инспекции и выплачивать с него подоходный налог. Налог на землю выплачивает арендатор, а вот подоходный налог, исходя из стоимости зерна либо другого полученного по договору продукта, оплачивает собственник. Многие собственники земли потом удивляются, почему их привлекают к налоговой ответственности за неподачу декларации и невыплату, естественно, подоходного налога, размер которого сейчас составляет 12%. Следует обратить особое внимание на то, какая сумма прописана в договоре, это первое. Второе - в какой срок должна выплачиваться арендная плата. Например, не позже 31 октября. К этому моменту, естественно, должны быть погашены все обязательства сторон.

- В некоторых населённых пунктах арендодатели/квотчики получают мизерную оплату за квоты. Размер выплат не меняется годами. Лидеры агрохозяйств, как правило, объясняют это сложными погодными условиями и низким уровнем урожайности. Кто имеет право требовать прозрачности работы аграриев?

- В некоторых договорах есть действительно условие, что арендная плата будет исчисляться в процентах от урожая. Но, обращаю внимание, что Гражданский кодекс определяет, что, если большая половина урожая погибла не по вине арендатора, то он имеет право уменьшить арендную плату. Но это частные отношения. Кто полномочен следить за деятельностью сельхозпредприятия? Собственник, который этот земельный участок передал в аренду, и налоговая инспекция, которая будет проверять, выплачены ли налоги и какие сделки были совершены.

Ещё раз напоминаю, это рыночные отношения, необходимо требовать исполнения договорных обязательств.

- Как быть, если доля земли досталась по наследству, но находится в другом районе или даже регионе страны?

- В первую очередь, необходимо обратиться непосредственно в местные органы власти, потому что именно примэрия должна знать, где этот участок находится. Наследователь сможет сам убедиться, обрабатывается или не обрабатывается участок земли. Если он не обрабатывается, то подоходный налог на данную недвижимость выплачивает наследователь, а если он обрабатывается, налог на недвижимость выплачивает арендатор. Необходимо узнать, сдана ли в аренду эта земля. Если сдана, то необходимо перезаключить договор, чтобы иметь возможность получать с арендатора плату.

Лишний раз напоминаю, что условия договора надо читать внимательно.

- Благодарю вас, Светлана Андреевна, за подробные разъяснения. Тема взаимоотношений собственников сельскохозяйственной земли и ее арендаторов всегда актуальна. Уверена, что эта информация будет полезной нашим читателям.

Беседовала Александра ЧОБАН.